客岁12月，福建莆田的张女士通过网罗司法拍卖平台，告成竞得城厢区大唐广场小区的一套房产。 这套屋子价钱比阛阓价低了不少，张女士以为我方捡了个大低廉。 她很快办收场过户手续，拿到了新的房产证，满心高兴地准备运转装修入住。

2026年1月份，张女士带着装修师父来到小区，准备先望望屋子情况。 她走到物业办公室，思办理一下装修登记和门禁录开首续。 物业职责主说念主员听完她的来意，莫得立即给她办手续，而是拿出一张手写的汇总单。

职责主说念主员告诉张女士，这套屋子之前欠了17年的用度，悉数6万多元。 其中约1万3千元是公摊水电费，另外近4万元是物业费。 物业要求张女士必须把这些欠费全部结清，才调给她办理装修手续，也才调日常使用水电。

张女士飞速就呆住了。 她买的是法拍房，法院的拍卖阐明书上写得很瓦解，她只需要承担前业主拖欠的公摊水电费部分。 至于物业费，应该由物业公司我方去找原业主催讨，奈何能让新业主来承担呢？

张女士向物业无情要看精通的欠费清单，但物业拒绝了。 他们只提供了那张手写的汇总单，上头唯有几个不祥的数字，莫得具体的年份、月份，也莫得每项用度的预计明细。 张女士以为这样很分歧理，她不行凭一张手写单就支付6万多元。

由于张女士不甘心支付全部欠费，物业采纳了行径。 他们莫得给张女士录入小区门禁系统，导致张女士每次收支小区都要找东说念主开门，终点不爽朗。 更严重的是，物业对张女士的屋子采纳了停水停电措施。

天然给水其后收复了，但供电一直没通畅。 张女士所在楼层的电表箱被物业加了一把锁，她压根无法用电。 莫得电，装修工东说念主没法施工，张女士我方也没法在屋子里作念任何事情。 她屡次找物业相通，但物业气派毅力，坚抓要求她付清全部欠费。

张女士向福建电视台的“帮帮团”栏目乞助。 记者介入探访后，物业方拒绝接管采访，也不肯意复兴有关问题。 记者随后将问题反馈到城厢区城管国法大队物业科，职责主说念主员暗意会招引多部门处理这件事。

法院方面给出了明确说法。 法院指出，前业主拖欠的物业费属于原业主的个东说念主债务，应该由物业公司照章通过诉讼等阶梯向原业主追偿。 物业不行强制要求新业主承担这部分用度。 这个说法和张女士手中的拍卖阐明书内容是一致的。

在节目播出前，经过有关部门的多轮招引，张女士和物业终于完结了一致。 张女士承担了3万元用度，物业则为她录入了小区门禁系统，并收复了日常的给水供电。 从6万多元降到3万元，张女士天然如故支付了一笔钱，但比开首的要求少了一半。

雷同张女士这样的案例并不有数。 在厦门海沧区，2023年小李通过司法拍卖竞得一处房产后，物业公司也向他催收前业主拖欠的物业费。 物业公司提交的《拍卖公告》第七条明确写着：物业费、水、电等欠费由买受东说念主承担。

法院审理后认为，小李自觉参与司法拍卖，以竞拍步履标明接管了《拍卖公告》的有关要求。 这组成了法律上的“债务加入”，小李需要对前业主拖欠的物业费承担连带返璧牵累。 最终法院判决小李向物业公司支付有关欠费。

在另一皆案件中，2022年王某通过司法拍卖购得房产后，物业要求他支付前业主拖欠的物业就业费、维修基金费及失约金预计21770.13元。 法院把柄公约相对性原则，商酌拍卖公告的商定，作念出了牵累分辨。

法院认定，过户前所欠用度由原业主承担，过户经由中及拍得房产后所欠用度由现业主承担。 这个判决体现了法律在处理这类纠纷时的清雅区分，不是不祥地把系数欠费都推给新业主。

《民法典》第九百四十四条第三款明确限定：物业就业东说念主不得采纳住手供电、给水、供热、供燃气等样式催交物业费。 这是法律对物业催缴步履的明确不容性限定。

江西省东说念主民检察院在2026年2月6日的普法著作中讲明，给水、供电、供气是业主与水、电、气第三方公司之间发生的法律相关。 物业公司仅仅小区顾问者，并非就业提供者，压根莫得中断供应的权限。

东说念主民网在2025年2月7日的普法小讲堂中也强调，物业催费有限定，停水断电可不行。 业主违背商定过时不支付物业费的，物业就业东说念主不错催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，不错拿告状讼或者恳求仲裁。

广州市荔湾区东说念主民法院审理过一皆雷同案件。 蔡先生购买二手房后，物业往常业主拖欠物业顾问费为由，停了他的水电，窒碍他装修。 法院判决物业公司收复业主水电并配合办理装修报备手续。

法官在案件说明中指出，水电供应是基本的民生保险。 前业主欠缴的物业费，在无商定时，新业主无需代付。 物业公司不行将缴费算作提供基础就业的前置条件，更无权私行中断民生保险类就业。

北京市盈科讼师事务所的张雪讼师在分析中指出，快乐飞艇app物业公司无权以催缴物业费、装修保证金等为由，采纳断水断电、规模电梯使用、住手门禁通行等措施。 哪怕业主存在欠费步履，这些操作也因违背法律强制性限定而无效。

张雪讼师提到江苏高院2025年公布的一个典型案例。 高某通过司法拍卖购得房屋后，物业以“前业主欠缴物业费”“未交装修保证金”为由，屡次断水断电、拒绝通畅电梯卡。 法院最终判决物业住手侵权、补偿房钱亏空5000元，并书面赔礼说念歉。

判决书明确指出，物业不行将缴费算作提供基础就业的前置条件。 电梯、门禁算作小区共有部分，属于业主共同顾问的设施，物业公司仅享有顾问珍爱权，无权片面规模业主使用。

在莆田张女士的案例中，物业仅提供手写汇总单，拒绝出具精通清单的作念法，也缺少法律依据。 业主有权要求物业提供瓦解的用度明细，包括欠费的具体时辰段、预计范例、每项用度的具体金额等。

法拍房物业费的牵累包摄，主要看拍卖公告的商定。 淌若拍卖公告明确写明“物业费、水、电等欠费由买受东说念主承担”，那么竞买东说念主参与竞拍就视为接管了这个要求。 这种情况下，新业主可能需要承担有关用度。

但即使拍卖公告有商定，物业也不行采纳停水停电等行恶技巧催缴。 物业正当的催缴阶梯是：先向业主发送书面催缴奉告书，明确缴费期限和金额；淌若业主过时不支付，不错再次协商；协商无果的，向仲裁委恳求仲裁或向法院告状；拿到收效裁判后，业主仍不支付的，恳求法院强制推行。

对于前业主拖欠的物业费，物业应该照章向原业主追偿。 淌若原业主一经失联或无力支付，物业不错通过法律秩序科罚，而不是把压力转嫁给新业主。 物业遥远不积极追缴欠费，比及屋子拍卖了才来找新业主，这种作念法自身就有问题。

在张女士的案件中，前业主拖欠了17年的用度。 这样长的时辰跨度，物业为什么莫得实时采纳法律行径？ 淌若物业早点通过诉讼催讨，可能就不会麇集到6万多元的金额。 物业的顾问牵累不行转嫁给无辜的新业主。

购买法拍房确乎存在一些风险。 除了可能的历史欠费，还有腾房难、税费高、租出相关复杂等问题。 购房者在竞拍前需要作念好充分的探访，了解房屋的产权现象、欠费情况、租出情况等。

实地看房是必不可少的神气。 购房者应该切身到房屋所在小区，检讨房屋的实质现象，向物业了解有关情况。 淌若可能，最佳找专科的法拍房就业机构协助探访，幸免因为信息不对称而踩坑。

仔细研读拍卖公告也终点进犯。 公告中对于用度承担的要求，径直相关到购房者的实质开销。 对于“欠费由买受东说念主承担”这样的表述，要有清醒的相识，提前作念好资金准备。

淌若拍卖公告莫得明确商定，那么把柄公约相对性原则，前业主拖欠的物业费应该由原业主承担。 新业主莫得义务为前业主的个东说念主债务买单。 这个法律原则在多个法院判决中都得到了阐明。

物业公司算作就业提供者，应该照章依规开展职责。 采纳停水停电等极点技巧，不仅不行科罚问题，还可能靠近法律制裁。 业主遭遇这种情况，不错通过12345政务就业热线、住建部门、街说念办等渠说念投诉维权。

在张女士的案件中，城厢区城管国法大队物业科的介入起到了关节作用。 行政招引有时快速科罚纠纷，幸免矛盾激化。 这种多方招引的机制，为雷同问题的科罚提供了可行旅途。

法院的明确表态也很进犯。 法院指出前业主拖欠的物业费不行强制由新业主承担，这为张女士提供了法律复旧。 天然最终她支付了3万元，但比物业开首要求的6万多元减少了一半，这体现了招引的效果。

物业就业的中枢是“就业”而不是“顾问”。 物业公司应该以提供优质就业为指标，而不所以催缴用度为重点。 细密的就业天然会得到业主的招供和复旧，造成良性轮回。

业主也应该照章履行缴费义务。 对于物业提供的就业，淌若有不自尊的地点，不错通过正当渠说念反馈和科罚，而不是不祥地拒交物业费。 两边都需要在法律框架专家事，才调构建妥洽的社区相关。

法拍房交往需要生意两边都保抓感性。 购房者不行只看价钱低就盲目竞拍，要全面评估风险。 出售方也应该如实泄漏房屋情况，幸免后续纠纷。 透明的交往经由对各方都成心。

有关部门的监管和指引也很进犯。 对于物业公司的非法步履，监管部门应该实时介入，照章处理。 对于法拍房交往中的常见问题，不错出台指引性主张，匡助各方范例操作。

在张女士的案件经媒体报说念后，激发了社会对法拍房风险和物业催缴步履的热心。 这类事件的公开商酌，有助于提升公众的法律相识，鼓吹有关问题的科罚。 媒体监督在社会治理中发达着积极作用。

每个案例都有其稀奇性，需要把柄具体情况分析处理。 法律的限定是明确的，但在推行经由中需要均衡各方利益，找到合理的科罚决议。 张女士案件的最终斥逐，体现了这种均衡的尝试。

物业费纠纷的科罚，需要法律、行政、社会等多方面力量的共同参与。 唯有各方都照章行事，尊重彼此的正当权利，才调从压根上减少这类纠纷的发生。 社区的妥洽需要每个东说念主的共同戮力。